郭敬波 薛冰
导读人：郑杨
导读：在我国，70％以上的物业管理公司是由房地产开发公司派生的，它们之间有着与生俱来的“血缘关系”。这些物业管理公司比业主更早地进入小区并进行管理，他们进行物业管理的依据是与房地产开发商签订的合同，而不是业主大会的选聘。这些具有先天强势的物业公司往往以“管理者”自居，缺乏“服务者”意识。一旦业主们入住，纠纷的发生就成了家常便饭。据有关部门调查，超过七成的业主对现有的物业管理不满意。那么，业主们有无权利炒掉现物业公司，自主选聘新物业公司？下面这起发生在南阳市三杰八号公寓的业主炒“管家”一案，一审业主委员会获得胜诉（见本报4月21日15版），不久前又获得了二审胜诉。这充分体现了去年9月1日起实施的《物业管理条例》中“业主自治”的原则。
物业公司擅自提高服务费
河南南阳市三杰八号公寓是南阳市三杰房地产开发公司于1999年开发的住宅小区。小区建成后一直由其子公司———三杰物业管理有限公司（下称三杰物业公司）负责物业管理。2003年，三杰物业公司调高了物业管理服务费，引起部分业主不满。
2003年初，该小区召开了业主大会，选举产生了业主委员会，代表业主与三杰物业公司就管理费问题进行协商，但双方未能达成一致意见。2003年2月26日，业主委员会决定选聘另外一家物业管理公司对小区进行管理，并签订了物业管理服务合同。但因为三杰物业公司迟迟不愿退出，使上述合同无法履行。业主委员会无奈，一纸诉状将三杰物业公司诉至南阳市宛城区人民法院，请求判令被告停止侵权行为，从三杰八号公寓搬出，并向原告交出物业管理的资料和手续。
宛城区人民法院对原告主张予以支持，于2003年8月15日作出一审判决：限被告于判决生效后30日内，从南阳市三杰八号公寓撤出，并同原告办理相关的交接手续。
三杰物业公司不服一审判决，向南阳市中级人民法院提起上诉。近日南阳中级法院做出终审判决：驳回上诉，维持原判。
物业公司职责
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物业管理公司带有“管理”二字，是不是说它与业主之间是一种管理与被管理的关系呢？有关专家告诉我们：不是。按照《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”由此可见，物业公司与业主之间是基于服务合同而形成的一种服务与被服务的关系，是平等主体之间的关系，如果一定要说管理，也是“管家”式的管理，称其为“物业服务公司”更为恰当。
但是，一些物业公司往往以“管理者”自居，将自己凌驾于业主之上，巧立名目，多收费，少服务，质价不符，甚至强制业主服从管理。相对于有组织的物业公司来说，业主则比较分散，一旦发生纠纷，总是处于弱势地位。
去年9月1日起实施的《物业管理条例》，对物业管理活动中各主体的法律责任及责、权、利关系作出了明确规定，为保障业主与管理企业双方的合法权益提供了有力的法律保障。
业主委员会
有权依法解聘物业公司
《物业管理条例》中规定了业主大会的六项职责，其中第三项就是“选聘、解聘物业管理企业”的职责。业主大会选聘物业管理企业后，依法由其执行机构———业主委员会，代表业主大会与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
在我国，多数物业公司是由房地产开发公司派生，而非业主大会所选聘。《物业管理条例》称物业公司与开发商签订的这些合同为“前期物业服务合同”。由于它们不代表全体业主的意志，所以对其终止。《物业管理条例》有特殊的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
在本案中，三杰物业公司对此也并非没有认识，在其给业主入住时发放的住房手册上就载明，新的合同产生时旧合同终止。所以，三杰八号公寓业主委员会与另一家物业公司签订服务合同后，不论三杰公司的前期物业服务合同是否到期，都应当自行终止。三杰物业公司应当及时搬出物业管理用房，并与业主委员会办理交接手续。
